青岛对建材管理进行地方立法草案 建材明细将公示

    在楼市调控政策的持续发力下，库存压力很大的开发商不得不使出降价的终极措施，来缓解资金压力。降价对百姓来说无疑是件好事，然而随着建材和人工成本等费用的持续走高 ，购房者不禁会担忧：即使房价不降，为了保证成本利润，开发商都很有可能缩减“质量成本 ”，更何况在房价大幅降低、利润缩水的情况下。而近期各地不少“喊降”的楼盘，在交付时也纷纷出现了由材料而导致的质量问题。
    近日，在市十五届人大常委会第一次全体会议上，市政府提请审议《青岛市建设工程材料管理条例(草案)》。这意味着本市将对建设工程材料管理进行地方立法草案，明确提出房地产开发企业销售房屋，应当在销售场所明示建设工程主要材料的具体信息。虽然仅是草案，但却在业内引起了一阵热议。的确，对于房屋本身质量而言，材料可能是最关键的部分，也是最容易出现问题的环节。比如，2008年的“楼脱脱”、“楼晃晃”，2009年震惊全国的“楼倒倒”、“楼歪歪”、“楼薄薄”事件，无一不是因建筑材料掉包、缩水及偷工减料所致。
    房子用料明示，无疑是揭开了包在水泥内的那层原先看起来似乎还很神秘的窗户纸，让不少购房者有如吃了颗定心丸之感，也增加了一层人性化的维权保障。如今，人们已经习惯了食品包装上明示的成分，而房子作为“大件”，其实更应该让百姓买个踏实、心安。
    看料就知房好坏？那你得练基本功！
    内涂水泥、外做立面之后，毛坯的房源就交付到购房者手中，这让普通购房者如何知晓，房子被这些可见的皮肤包裹之下的内部“ 脏器”是否健康？4月26日，市城乡建设部官员对《青岛市建设工程材料管理条例(草案)》进行了详细说明，通过之后，今后购房者就将对建筑材料一目了然了。
    【草案解析】 建设材料明细将明示
    焦 点一：草案明确规定了禁止或者限制生产和使用工艺落后的建设工程材料的行为及目录。
    第十三条：禁止或者限制生产和使用污染环境 、能耗高、生产工艺落后的建设工程材料。
    意义：近期一则新闻报道，由于李沧区一河流附近的在建房地产项目排出污染度高的建筑垃圾，河内大量鱼死亡。由此可见，在施工过程中使用污染度高的建筑材料，不仅会危害今后居住者的健康，还会对项目周边的生态环境甚至居民生活造成影响。使用节能、节地、节水、节材、环保的建设工程材料，减少建筑工程对能源和资源的消耗，也是此条例的意义所在。
    焦 点二：建设材料明细明示。
    草案第二十八条：房地产开发企业销售房屋，应当在销售场所明示所售房屋的建设工程主要材料品牌、生产厂家等明细信息，并在商品房买卖合同的附件中载明。
    意义：当下到售楼处买房，购房者能够看到的公示信息包括开发商建设及预售资质、房源数量、每套房源的价格等信息，但对房源内部使用的工程材料却无从知晓，而由于建筑工地轻易不让外人进入，现场实地考察行不通。在售楼处公示建设工程主要材料的信息，无异于为购房者提供了更全面的买房参考。
    焦 点三：建设材料明细写入商品买卖合同附件。
    具体约定见上述第二十八条。
    意义：此条规定不仅明确了公示建设工程材料是开发企业的义务，知晓材料信息是购房者的权利，还从购房合同层面保障了消费者的合法权益。正如超市出售的食品都有配料说明一样，今后房子也将有详细的用料说明，并在“说明书”——购房合同中详细标注。
    焦 点四：毛坯精装均属建设工程材料
    意义：建设工程材料公示的范围比较广。草案第三十六条规定了八种需要建设、质监、工商等部门重点监督检查的材料，分别包括承重结构的混凝土、钢筋、砖、砌筑砂浆、水泥等，墙地的保温、防水材料，市政基础设施工程的地下管线等主材及配件，再有地板、涂料、电器开关等装饰装修材料。
    案例 不问不知道，一问吓一跳
    购房者孙先生之前在某品牌开发商的项目购买了一套房子，每平方米单价超万元，交付标准为精装修。买房之后，孙先生通过业主论坛结识了不少邻居，后来他们又自发建了QQ 群作为交流平台，时不时在群里分享项目的工程进度、房价走势和周边规划的动态等。
    孙先生买房时间比较早，交房日期到了之后 ，他通过业主群与同期其他业主一块现场验房，但最终失望而归。在群里，孙先生气愤地说，自己的那套房子内部设计很不合理，玻璃、地板、瓷砖都有明显划痕 ，最令他不满意的是厨房，天然气管和水管的设计全部外露且不整齐，非常不美观。很快 ，其他看房的业主也说了各自发现的用材质量问题，比如入户门并没有像合同中说明的那样为钢质防盗门，而是防火门。有的后期业主听到群里的质疑，就在房子即将竣工时到工地现场考察，发现项目建设材料也有很大的问题：外墙保温材料国家有明确规定不能使用可燃泡沫材料，但业主在工地现场取材料样品研究之后发现，项目所用的保温材料却是可燃泡沫，这无疑是极大的安全隐患，尤其各地火灾事件发生后 ，业主们更加关注建筑的防火问题。
    几位业主将上述质量问题以书面方式写下来，并联合找到开发商，要求依据合同逐一整改 。但开发商勉强同意将门窗等精装修部分按照合同给予一定赔偿，并不同意建设防火材料有问题。孙先生和几位业主到消防系统反映，消防系统给出的答复是这个项目之前通过了消防检查，而后国家对建筑防火提出新的要求，这些在建项目未更换，并表示会告知开发商令其更换。
    虽然此次维权还算成功，但孙先生和其他业主都觉得相关部门对开发商建筑材料的监管不够，购房者对内部材料几乎一无所知。“本想买贵点的房子能更安全，看来再贵的房子也存在问题。希望能有明确的法律法规来维护我们购房者的权益，保证房屋质量和安全。”春暖花开，开发商的品牌促销力度加大，而通过邀请业主体验，已经成为今春开发商们推广品牌及人居文化的上策。
    调查 想关注质量，却无从下手
    今年年后，小梁一直计划买房。辗转了几家楼盘之后，他给一些比较了解房地产的朋友打了个电话，询问两三个意向楼盘的质量怎么样。“楼盘的价格差得挺大，是不是贵一点的房子，建得相对好一些？”但问了一圈，这些朋友都没能说出具体参考信息。一个朋友的答复是：房子都建得差不多，大品牌开发商也会被曝光有质量问题。这让小梁挺困惑。
    记者随即询问了周围几个年轻人，买房时是否关注质量问题。多数人的回答是肯定的，但除了认为买品牌比较好的开发商更放心之外，对所谓的房屋质量缺少实质性的关注。这也与购房者长期获取的信息不全面有关。记者看了其中一位购房者买房时签订的购房合同，其中对房屋建筑材料的说明极少，仅有“水泥涂墙”、“双层隔热保温”等简单说法，但对其他材料的用法、材料的生产商都没有说明。例如，对外墙的说明，原文是：“采用新型节能保温隔热材料，外部底部三层采用天然石料饰面，上部采用原装进口外墙涂料……”，所述的“新型节能”、“天然石料”、“原装进口”等说法均笼统且含糊。
    草案公示，市民反响不同
    《青岛市建设工程材料新管理(草案)》出台之后，市民反响不一。欣喜型的购房者认为，此草案的出台证明岛城将对工程材料进行地方立法，是严格监管工程材料的信号，今后行业将会越来越规范。而冷眼看待的市民则认为，建设工程材料今后虽然公示，但毕竟隐蔽在房子内部，即使有合同约束，验房时也无法进行核实，希望专业的监管部门提升力度，帮助购房者把好验收这一关。
    扫盲 三类建设材料是关键
    今后，开发商除了要公示房源价格等信息，还需公示建设工程材料的详细情况。
    “建设工程材料大致归为三类，一是房屋主体的承重结构，包含钢筋、水泥、砖石沙块等主要材料；二是保温、防水、防火等外围处理所需材料；三是基础配套，如地下管道、电路水路公共管道等材料。”青岛新成建筑公司项目部经理陈先生告诉记者，上述工程材料最为主要。
    其中，承重结构所需的钢筋水泥等主要材料，施工单位一般都按照标准执行。“后期有的建筑出现墙裂 、天花板裂等质量问题，多是工艺不善。”陈先生说，对于购房者来说，项目承重结构问题不大，目前执行的质量监管体系能够确保建筑安全，影响较大的是防水、防火、隔音和保温材料以及施工工艺，比如墙砖的空隙通常需要用隔音棉堵住，如果没有这种处理，墙面隔音效果就极差，而如果防水没有处理好 ，厨卫渗水、天花板漏雨的问题也会出现，影响正常生活。“而这些问题多是由施工质量不佳引起，并非单纯的材料问题。”陈先生说，开发商公示的各种材料即使符合行业规范，购房者也不能大意 ，需要在验房阶段仔细做闭水、测噪音等试验来检验房屋质量。影响楼体承重结构的主要材料是钢筋和混凝土，如何通过这种材料判断楼宇建筑质量？“混凝土和钢筋都有强度标号，比如混凝土有C15、C20等专业型号，根据施工强度要求选用相应型号。水泥本身也有强度区分，建设前需提供实验报告并通过审批。但在材料合格、符合建筑要求的前提下，工程质量与材料关系并不大。”陈先生说，这些材料多在土建环节，其实决定工程质量的主要在前期设计、施工监理等多个环节。
    旁观者清 质量把关任重道远
    房地产项目不断增加，放眼望去，这城市遍地是塔吊和在建楼，随之建设工程材料领域存在的问题也日益凸显。对于购房者来说，建筑所用材料等初级产品，只是权益链上的一环 。
    “建筑材料是建筑质量重要组成部分，另外工艺细节也决定了房屋质量。比如同样的混凝土材料，在不同的气温下浇注的效果差别很大。”和达置业副总经理刘博告诉记者，工艺对房屋质量影响很大，相应地对施工单位以及第三方监理提出更高要求。目前，除了农民自建房、小产权房之外，在我国建筑质量监督体系之内的房子，建筑材料、工艺有着统一的执行标准和规范，建设水平和建筑质量基本同步。“钢筋、水泥等主要建筑材料，都有执行标准，质检会不定期抽查并对发现的问题进行结果公示，通过各项验收的房子才允许交付。公示建筑材料明细，对开发商来说并不难。”刘博说，房屋质量就像长长的绳索，关系到设计规划单位、施工单位、监理机构、政府监管部门等多个责任方，建筑材料只是一个开端。
    关系到房屋质量的地产建设过程仍有很多漏洞，对这些问题，国内专家学者早有感触，经济学家叶檀谈对国内某大鳄的地板门事件看法，认为低素质的劳动力是建筑的一大问题。“日本产业化住宅的建设工人起码有两年培训期，但我国的建筑工人素质还停留在路边泥水工的阶段，今天是求职者、明天就上架干活，当然不能奢望有一流的建筑标准。”当前，多数开发商从项目建设的设计、施工到监理等工作均外包，经济利益给劣质、不达标的建筑材料流入建设工地提供了缝隙。重新审视房屋建筑质量，政府需从设计、建筑用材、施工、监理等环节共同加强监管力度。